Lãi Suất Tăng Cuối Năm 2025, Bất Động Sản Đã Đủ Sức Đề Kháng Cho Giai Đoạn Phân Hóa Sâu Năm 2026?

Sau cú sốc khủng hoảng 2022 do lãi suất tăng đột ngột và sự sụp đổ niềm tin, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn thanh lọc và đang phục hồi thận trọng, hướng tới sự phát triển bền vững. Cuối năm 2025, khi lãi suất tăng nhẹ trở lại tại một số ngân hàng, câu hỏi về việc lặp lại “vết xe đổ” là khó tránh khỏi. Tuy nhiên, các phân tích chuyên sâu chỉ ra rằng, với nền tảng vĩ mô ổn định hơn và dòng tiền dịch chuyển mạnh mẽ sang nhu cầu ở thực, thị trường đang ở một vị thế hoàn toàn khác. Đặc biệt, năm 2026 được dự báo sẽ là năm của sự phân hóa sâu sắc, nơi những động lực mới từ chính sách và hạ tầng sẽ định hình lại cuộc chơi cho các nhà đầu tư thông thái.

Khác Biệt Cốt Lõi Giữa Hai Giai Đoạn Tăng Lãi Suất: 2022 Và 2025

Để đánh giá đúng mức độ rủi ro hiện tại, cần phải phân biệt rõ bản chất của hai đợt lãi suất tăng vào năm 2022 và cuối năm 2025.

Bản Chất Của “Cú Sốc Kép” Năm 2022

Năm 2022, thị trường bất động sản phải hứng chịu “cú sốc kép” đến từ yếu tố quốc tế và nội tại.

Thứ nhất, đó là áp lực tỷ giá không thể tránh khỏi khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) liên tục tăng lãi suất điều hành, kéo mức lãi suất này từ mức gần 0% lên 5,33% chỉ trong vòng gần hai năm. Việt Nam buộc phải tăng lãi suất để tránh dòng vốn chảy ngược và đối phó với lạm phát toàn cầu cao kỷ lục (Mỹ 7,9%, châu Âu 8,8%).

Thứ hai, thị trường bị tấn công từ bên trong bởi cuộc khủng hoảng niềm tin do các sự kiện tiêu cực như đấu giá đất bỏ cọc và các vụ việc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Điều này khiến tín dụng bị siết đột ngột, kéo lãi suất cho vay vọt lên 11-15%/năm.

Đáng chú ý nhất, thị trường thời điểm đó mang nặng tính đầu cơ, với 81% lượng quan tâm tập trung vào phân khúc đất nền và 81% người mua sử dụng đòn bẩy tài chính từ 30% trở lên. Sự chồng chéo của các yếu tố này đã gây ra tình trạng mất thanh khoản hàng loạt và bán tháo cắt lỗ trên diện rộng.

Lãi Suất 2025: Điều Chỉnh Kỹ Thuật Trong Bối Cảnh Vĩ Mô Thuận Lợi

Ngược lại, việc lãi suất tăng nhẹ tại một số ngân hàng cuối năm 2025 được giới chuyên gia nhận định là một động thái kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024.

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng nhẹ (khoảng 5,7% – 6,5%/năm) là cần thiết để cân đối nguồn vốn dài hạn, đặc biệt khi 8 ngân hàng ghi nhận mức sụt giảm tiền gửi trong quý III/2025 so với quý II/2025. Sự điều chỉnh này mang lại sự ổn định hơn cho hệ thống ngân hàng, tạo nền tảng cho chu kỳ kinh doanh mới.

Mặt khác, lãi suất cho vay phổ biến hiện nay vẫn duy trì ở mức 6-7%/năm, thấp hơn nhiều so với mức 11-15% của năm 2022. Điều này cho thấy thanh khoản tín dụng không bị siết chặt đột ngột, mà vẫn nằm trong vùng hỗ trợ, giúp giảm thiểu áp lực tài chính cho người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Hành Vi Dòng Tiền Dịch Chuyển: “Tấm Đệm” Chống Đỡ Cho Bất Động Sản

Sự khác biệt lớn nhất giữa bất động sản 2025 và khủng hoảng 2022 nằm ở chất lượng dòng tiền và cơ cấu sản phẩm.

Phân Khúc Ở Thực Lên Ngôi

Năm 2025 chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững.

So với bối cảnh 2022, phân khúc được quan tâm nhiều nhất hiện nay là chung cư và nhà riêng tại các đô thị lớn, thay vì đất nền. Dữ liệu khảo sát hành vi người tiêu dùng cho thấy tỷ lệ mua để ở đã tăng lên 64%, vượt trội so với mức 53–55% của các chu kỳ trước. Điều này chứng tỏ người mua đã thận trọng hơn, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng sinh lời ổn định thay vì lợi nhuận siêu tốc.

Vĩ Mô Toàn Cầu Giảm Nhiệt Áp Lực

Về bối cảnh quốc tế, các dự báo đều nhất quán rằng FED sẽ hạ lãi suất từ mức 5,5% xuống 4,5% vào cuối năm 2025, tạo điều kiện cho chính sách tiền tệ trong nước được nới lỏng và ổn định. Lạm phát tại Việt Nam, Mỹ và châu Âu được duy trì ở mức kiểm soát, loại bỏ nguyên nhân sâu xa gây ra việc tăng lãi suất đột ngột như năm 2022.

Thêm vào đó, mục tiêu tăng trưởng GDP tham vọng (khoảng 7 – 7,5% cho 2025) tạo ra sức ép buộc Chính phủ phải thúc đẩy chính sách điều hành theo hướng hỗ trợ tăng trưởng, củng cố thêm dư địa cho thị trường vốn và bất động sản.

Triển Vọng Bất Động Sản 2026: Phục Hồi Thận Trọng Và Phân Hóa Sâu Sắc

Năm 2026 được giới chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng sẽ là năm thị trường bất động sản Việt Nam phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định, khép lại hoàn toàn dư âm của khủng hoảng 2022.

Ba Động Lực Chính Cho Đà Tăng Trưởng Năm 2026

Năm 2026 sẽ được dẫn dắt bởi ba động lực chính, tạo nền tảng vững chắc cho sự phục hồi:

1. Hành Lang Pháp Lý Minh Bạch Tuyệt Đối

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ bắt đầu đi vào thực tiễn với hiệu lực cao nhất, đặc biệt là trong các quy định về quyền sử dụng đất, tài chính đất đai và kinh doanh bất động sản. Sự minh bạch về pháp lý sẽ giải quyết được vấn đề tồn đọng lớn nhất của thị trường, tăng tốc độ triển khai dự án và khôi phục niềm tin nhà đầu tư. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được cấp phép đầy đủ sẽ có lợi thế cạnh tranh áp đảo.

2. Thúc Đẩy Đầu Tư Công Và Hạ Tầng

Sức ép đạt mục tiêu tăng trưởng GDP sẽ được hóa giải bằng việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt vào các dự án hạ tầng trọng điểm (cao tốc, sân bay, đường vành đai). Việc hoàn thành và đưa vào sử dụng các tuyến giao thông quan trọng trong năm 2026 sẽ kích hoạt giá trị bất động sản vùng ven và các khu vực vệ tinh, tạo ra nhu cầu thực sự từ việc dịch chuyển dân cư và phát triển kinh tế khu vực.

3. Ổn Định Tín Dụng Và Dòng Tiền Ngoại

Với dự báo FED sẽ duy trì chính sách tiền tệ ổn định và bắt đầu chu kỳ giảm lãi suất, áp lực lên tỷ giá sẽ giảm, cho phép Ngân hàng Nhà nước giữ mức lãi suất cho vay ở vùng hỗ trợ 6-7%/năm. Cùng với sự rõ ràng về pháp lý, dòng vốn FDI và kiều hối được dự báo sẽ quay trở lại mạnh mẽ hơn vào năm 2026, tạo thêm thanh khoản cho các dự án lớn, đặc biệt là bất động sản công nghiệp và nhà ở phân khúc cao cấp tại các thành phố lớn.

Phân Hóa Sâu Sắc: Cơ Hội Nào Cho Nhà Đầu Tư 2026?

Thị trường bất động sản 2026 sẽ không tăng trưởng đồng đều mà diễn ra sự phân hóa mạnh mẽ:

Trong năm 2026, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng về cả giá và giao dịch. Ngược lại, những sản phẩm đầu cơ, không có giá trị sử dụng hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Rủi Ro Cần Lưu Ý Trong Chu Kỳ Phục Hồi

Dù triển vọng tươi sáng, các nhà đầu tư vẫn cần lưu ý một số rủi ro trong năm 2026:

1. Hấp Thụ Chậm: Thanh khoản thị trường có thể chưa thể quay lại đỉnh cao của 2021-2022 ngay lập tức do tâm lý thận trọng sau khủng hoảng.
2. Khoảng Trống Pháp Lý: Dù luật mới có hiệu lực, việc triển khai và đồng bộ hóa các văn bản dưới luật vẫn cần thời gian, có thể gây ra nút thắt tạm thời trong quy trình cấp phép dự án.
3. Áp Lực Giá: Giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư, có thể tiếp tục neo ở mức cao do chi phí đầu vào và hạn chế nguồn cung, gây khó khăn cho người mua mới.

Kết Luận: Ổn Định Và Cơ Hội Đầu Tư Dài Hạn

Tóm lại, việc lãi suất tăng nhẹ tại một số ngân hàng cuối năm 2025 chỉ là động thái điều chỉnh kỹ thuật, không phải là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng mới. Với sự thay đổi cơ cấu dòng tiền sang nhu cầu ở thực và nền tảng vĩ mô toàn cầu đang hạ nhiệt áp lực, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sức đề kháng vững chắc.

Năm 2026 sẽ là năm đánh dấu sự trưởng thành của thị trường: giảm thiểu rủi ro đầu cơ, tăng tính minh bạch và tập trung vào giá trị cốt lõi. Đây là thời điểm lý tưởng để các nhà đầu tư dài hạn tập trung vào các sản phẩm được hưởng lợi từ hạ tầng và có pháp lý hoàn chỉnh, đặc biệt là nhà ở phục vụ nhu cầu thực tại các đô thị lớn, hứa hẹn một chu kỳ tăng trưởng bền vững và ít biến động hơn nhiều so với những năm trước.